سرمایه وارد شده به بورس زنگ خطری برای بازار مسکن است

یک نت ـ به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، مبحث مالیات بر خانه‌های خالی پس از مدت‌ها مسکوت ماندن، بار دیگر به سر لیست اخبار کشور برگشت. پس از تصویب اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تحت عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در سال 93 و ابلاغ به دولت در سال 94، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد ظرف مدت 6 ماه نسبت به راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک اقدام کند.در شرایط کنونی و با تاخیر 60 ماهه نسبت به مهلت قانونی مجلس شورای اسلامی، این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شده و در حال شناسایی واحدهای مسکونی خالی است. این در حالیست که مجلس شورای اسلامی در قالب یک طرح 2 فوریتی نسبت به اصلاح این قانون اقدام کرده و موثر کردن نرخ این مالیات به منظور ایجاد بازدارندگی بیشتر را در دستور کار خود قرار داده است.کش و قوس اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در شرایطی مطرح می‌شود که شاهد رشد افسار گسیخته قیمت مسکن در کشور هستیم. مطابق آمار مطرح شده از سوی دفتر اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به نزدیک 21 میلیون تومان رسیده است. در چنین شرایطی توجه به سهم 70 درصدی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای کم درآمد، از فشار بی‌سابقه اقتصادی به این خانوارها خبر می‌دهد. این درحالی‌ست که مطابق آمار بدست آمده از آخرین سرشماری نفوس و مسکن در کشور، بیش از 70 درصد تقاضای موجود در بازار مسکن را تقاضای سرمایه تشکیل می‌دهد و تقاضای مصرفی توان عرض اندام در این بازار نابه‌سامان را ندارد.در همین راستا به منظور بحث بیشتر راجع به مالیات بر خانه‌های خالی و تعیین نقش مالیات‌های تنظیمی در اصلاح ساختارهای اقتصادی کشور، با دکتر محمد جواد معتمدی، استاد دانشگاه به گفتگو نشستیم. مشروح این مصاحبه به شرح زیر است:*تصویب نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی پیش از انقلاب به دلیل ضعف در شناساییفارس: سابقه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در کشور ما منحصر به دوران کنونی است؟معتمدی: یکی از انواع مالیات‌های تنظیمی، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است که ذیل عنوان ماده 54 مکرر لایحه اصلاح قانون­ مالیات‌های مستقیم در سال 93 مطرح شد و برای اولین بار اخذ مالیات بر مسکن‌های  خالی به طور جدی در کشور در دستور کار قرار گرفت. البته اینکه برای اولین بار می­گویم با تسامح می­گویم، زیرا یک‍بار هم در سال 56 توسط رژیم پهلوی این کار انجام شد اما ناموفق بود. زیرا در آن زمان دولت الکترونیک نداشتیم و امکان کنترل مسکن خالی وجود نداشت. و سوداگران آن موقع می­رفتند، در خانه اثاث می چیدند و آن را خالی می­گذاشتند. هر وقت بازرس می آمد، می­گفتند ما اینجا ساکن هستیم. برخی همه شیر آب را باز می­گذاشتند. لذا دولت نمی‌توانست، مالیات بر مسکن خالی بگیرد.فارس: مسئله شناسایی واحدهای مسکونی خالی در حال حاضر چگونه قابل حل است؟معتمدی: درشرایط کنونی به سادگی میتوانیم از واحدهای مسکونی خالی مالیات بگیریم. زیرا در حال حاضر اطلاعات فراوانی در سازمان‌های مرتبط با تامین خدمات واحدهای مسکونی در اختیار است. در حقیقت با سازوکار ساده‌ای نظیر راستی‌آزمایی می‌توانیم نسبت به شناسایی خانه‌های خالی اقدام کنیم. به عنوان مثال، بررسی قبض گاز، برق، آب، تلفن و گردش مالی صاحب خانه به سادگی هرچه تمام‌تر، منجر به مشخص شدن وضعیت واحد مسکونی خالی می‌شود. بر همین اساس اطلاعات بیش از 90 درصد املاک شهری ثبت شده هستند و مالک آن نیز مشخص است. همچنین در حال حاضر به سادگی می­شود اداره برق، گاز و مخابرات را به هم متصل کرد و با گردش حساب، راستی آزمایی نمود. در واقع ضریب خطای شناسایی با چنین اطلاعاتی کمتر از یک درصد خواهد بود.*نرخ مالیات بر خانه‌های خالی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره اخذ می‌شودفارس: مبنای اخذ مالیات در ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم(مالیات بر خانه‌های خالی) چیست؟معتمدی: مطابق ماده 54 قانون اصلاح مالیات مستقیم، درآمد اجاره (مالیات بر درآمد اجاره) اعم از قرارداد رسمی یا عادی مبنای اخذ مالیات مستقیم قرار می‌­گیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته یا از ارائه آن خودداری گردد یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد، ماده 54 مکرر، میزان اجازه بهاء براساس جدول اجاره املاک مشابه را مبنای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی قرار خواهد داد.فارس: در شرایط کنونی و بدون توجه به قانون مطرح شده در مجلس شورای اسلامی میزان نرخ مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است؟معتمدی: در ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، سازوکاری هست که مشخص می‌کند، میزان اجاره هر خانه چقدر است. در حقیقت مبنای دریافت مالیات از اجاره در ماده 54 مکرر گفته شده است. بر همین مبنا واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر، که به عنوان واحد خالی شناسایی می‌­شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات اجاره به شرح زیر خواهند شد. سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلق است. یعنی حساب می­‌کنیم مالیات بر اجاره واحد مسکونی خالی، 10 میلیون تومان است، بنابراین مالک مسکن خالی در سال دوم باید 5 میلیون تومان به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی پرداخت کند. سال اول نیز معافیت شامل حال او است. تا در این مدت اجاره بدهد. سال دوم نصف اجاره و سال سوم معادل مالیات بر اجاره، سال چهارم یک و نیم برابر مالیات بر اجاره و به همین ترتیب میزان آن افزایش می‌یابد. این نصح صریح قانون است و دولت در حال حاضر الزام دارد که این قانون را اجرا کند.*اخذ  مالیات بر خانه های خالی نسبت به اخذ سایر مالیات‌ها ساده‌تر استفارس: فکر نمی‌کنید تاخیر 60 ماهه در راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نشان‌دهنده دشواری اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است؟معتمدی: از نظر من ساده‌تر از اخذ مالیات بر خانه­‌های خالی در کشور وجود ندارد. به عنوان مثال گرفتن مالیات بر مصرف خیلی سخت‌­تر است اما در کشور اخذ این نوع مالیات در دستور کار قرار دارد. مالیات بر خانه‌های خالی با وجود موجود بودن اطلاعات و سازوکار کنترل کننده و همچنین الزام قانونی آن باید به‌ سادگی اخذ شود. یک زمانی دولت‌های موجود سابق کشور اجازه خرید اموال غیرمنقول به اتباع بیگانه نمی‌­دادند. کما اینکه قانون مدنی ما هم این موضوع را ممنوع کرده است. الان می­‌شنوید، فرانسه و یونان جزایر خود را می‌­فروشند. شما در دبی می توانید مسکن بخرید. چرا؟ چون سازوکار به کارگیری شده توسط سایر کشورها نگه‌داری واحد مسکونی را ضررده می‌کند. شما اگر طلا بفروشید، شخص خارجی آن را از کشور خارج می‌کند اما اگر زمین بفروشی دارایی همین جا می‌­ماند. کشورهای جهان در حال حاضر، اتباع سایر کشورها را به خرید املاک و مستغلات تشویق می‌­کنند. برای مثال در کشور ترکیه و گرجستان این امر به یکی از منابع درآمدزایی تبدیل شده است. گرجستان به منظور فروش زمین تبلیغات گسترده‌ای به راه انداخت و چقدر ایرانی در آنجا زمین و خانه خریدند. این امر به سبب آن است که در قرن بیست و یک بهترین دارایی که دولت بر آن کنترل داشته باشد، اموال غیرمنقول است.فارس: با توجه به اینکه مالیات بر خانه‌های خالی یک مالیات تنظیمی است و اصولا هدف مالیات‌های تنظیمی درآمد زایی برای دولت نیست، آیا اخذ این نوع مالیات منجر به درآمدزایی برای دولت می‌شود؟معتمدی: بر مبنای جزئیات ارائه شده توسط متولیان حوزه مسکن و ساختمان، بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، وجود دارد که در سال‌های اخیر با توجه به ماهیت بازار مسکن و پارامترهای اقتصادی بر تعداد این واحدهای افزوده شده است.  این آمار برای شهر تهران از حداقل 500 هزار مسکن خالی خبر می‌دهد. حال فرض کنید، مالیات بر اجاره این واحدهای مسکونی به طور میانیگین سالی 5 میلیون تومان باشد. ببینید چه حجم درآمدی برای کشور می­‌شود. بعد ما معادن می فروشیم، التماس می­کنیم که نفت بفروشیم. پتروشیمی بفروشیم. اما درآمد ثابت را وصول نمی‌کنیم.*وجود یک سوپر مافیا در بدنه حاکمیتی برای جلوگیری از اجرای مالیات بر خانه های خالیفارس: به نظر شما علت اصلی تاخیر وزارت راه و شهرسازی در اخذ مالیات بر خانه‌های مرتبط با کدام بخش است؟معتمدی: من شخصا بدبین هستم و معتقدم مافیای مسکن خیلی از اطلاعات را از ما گرفته‌اند. به طور مداوم در کشور ما شاهد درز اخباری مبنی بر شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی که بیش از 1000 واحد مسکونی را احتکار کرده‌اند، هستیم. با توجه به قیمت نجومی مسکن در پایتخت، اگر هر خانه به طور متوسط 1 میلیارد تومان قیمت داشته باشد، 1000واحد مسکونی معادل 1000میلیارد تومان است.اگر دولت اجازه چنین رفتاری را به سرمایه‌دار نمی‌داد و این رقم نقدینگی نجومی را به سمت تولید هدایت می‌کرد، اتفاقات بزرگی در پیش بود. این در حالیست که شاهد هستیم، مجموعه قوانین ما جلوی پای تولیدکننده سنگ می‌اندازد و از آن‌ها مالیات سنگین می‌گیرد اما جایی که حتی الزام قانونی هم وجود دارد، نسبت به اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی اقدام نمی‌کند. از طرفی با سیاست‌های و اطلاعات غلط جلوی تکمیل ابر پروژه مسکن مهر گرفت می‌شود و  به همین ترتیب تولید و عرضه واحدهای مسکونی نیز تعطیل می‌شود.مجموعه این تصمیمات وجود یک مافیای گسترده در این بخش را تایید می‌کند. آن هم نه مافیای کوچک مثل خودرو و اینها، این سوپر مافیا است. چون ارزش زمین با هیچ بازار دیگری قابل مقایسه نیست. اینکه می گویم این مافیا، مافیای وحشتناکی است همین است.فارس: در شرایط کنونی، کدام عامل اقتصادی، ضرورت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را تایید می‌کند؟معتمدی: دولت در حال حاضر، هدایت نقدینگی به سمت بازار سرمایه را در دستور کار خود قرار داده است. سود بانکی نیز در راستای همین سیاست، کاهش داده شده است. اما موازی با این اقدامات باید از سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز بکاهد زیرا ممکن است، به محض اولین ریزش در بورس تمام سرمایه­‌ها به سمت مسکن برود و بار دیگر شاهد افزایش دوباره قیمت ها در این حوزه باشیم. در حقیقت مجموعه این سیاست‌ها است که شرایط را برای تحقق یک اقتصاد سالم مهیا می‌سازد.*سرمایه وارد شده به بورس یک زنگ خط برای سایر بازارهای سرمایه‌ای استفارس: در شرایطی که شاهد خروج سرمایه از بورس به سمت بازار مسکن باشیم، چه تغییری در شرایط اقتصادی خواهد افتاد؟معتمدی: تصور کنید شاخص کل بورس در حال حاضر از 90 هزار واحد به 2 میلیون واحد رسیده و بیش از 20 برابر افزایش یافته است. فردی را می شناسم  که سرمایه‌اش 2 میلیارد تومان بوده و حالا به 60 میلیارد تومان رسیده است. بعد از ریزش بورس اولین جایی که بخواهد سرمایه گذاری کند ، جایی که نه می خواهد وقت بگذارد، نه دردسر مالیات داشته باشد، تنها بازار مسکن و زمین است. الان دولت باید به صورت فوری از ورود سرمایه به بازار مسکن جلوگیری کند. من نمی­‌خواهم بگویم چرا اجرا نکردند، ولی باید عزم ملی باشد، باید مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، زمین‌های قابل سکونت، زمین‌های ساحلی و ویلاهای بدون استفاده نرخ مالیاتی سنگین وضع کند. این جریان خوبی که شروع شده در حمایت از تولید داخلی، ادامه دار باشد. وگرنه به قاطعانه می­گویم زمین معضلی است که جلوی هرنوع رشد پایداری را خواهد گرفت.  چرا که جذاب است و  سرمایه را جذب می­کند و تورم ایجاد می کند.فارس: رشد افسار گسیخته قیمت مسکن به دلیل بی ‌عملی دولت در خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای از این بازار چه تبعاتی را به همراه داشته است؟معتمدی: مفاسدی که در افزایش قیمت مسکن است در هیچ حوزه دیگری نیست. علت اینکه دولت‌ها بر مسکن خالی مالیات سنگین می­‌گذارند این است که فسادهای اجتماعی سنگینی ایجاد می‌کند. از شخص ماشینش را بگیرید با تاکسی تردد می کند. از شخص کارش را بگیرید دنبال کار جدید می رود. اما از شخص اگر خانه‌اش را گرفتید بعد رفت دنبال اجاره‌نشینی و گفتند اجاره 30 درصد افزایش یافته است، این فرد زندگیش نابود می‌شود. ارزش‌های حاکم بر ذهن او از بین می‌رود. من از نزدیک شاهد بودم. یکی از دوستانم دنبال خانه بود. گفت وسایلم را جمع کرده‌ام و  در کانکس انبار گذاشته‌ام و شب‌ها را در خانه دیگران می­گذرانم. اگر این داستان مسکن در ایران یک سال دیگر ادامه پیدا کند مفاسدش چقدر می شود. تبعات اجتماعی آن به هیچ وجه قابل تخمین نیست.منبع: فارس